房客欠繳租金又趕不走怎麼辦?能換鎖把東西清掉嗎?

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不幸遇上欠繳房租又賴著不走的惡房客怎麼辦?可以直接開門把東西丟出去嗎?還是能換鎖不給租客進出呢?到底該怎麼做才能合法拿回房子?

  將房屋出租他人,難免會遇上一兩個傷腦筋的租客。其中,積欠房租不繳還賴著不走是最常遇到且最讓人頭痛的狀況。儘管很想解除租約,但房客不是避不見面就是一拖再拖,這到底該怎麼辦呢?能不能趁房客不在偷偷換鎖闖入把行李都清掉?還是說有其他更保險的處理方式呢?

 

幫欠繳租金房客換鎖、強制搬家,小心觸法!

  雖然房東才是合法所有者,但租約存續期間,房屋只有房客能使用,隨便進入他人空間,恐怕會觸犯刑法第306條第一項的「無故侵入住宅罪」。擅自換鎖不給房客進入,也違反刑法第304條第一項的「強制罪」規定。

  把房客的東西扔出去,除了前面說的兩條罪外,還可能會有刑法第354條的「毀損罪」問題。沒有丟出去,擅自收到自己家中保管,則屬於刑法第321條第一項第一款的「加重竊盜罪」。

  由此可見,不論租客有多麼可惡,房東都不能擅自把東西清掉或將房客趕走。房客沒繳房租只是民事責任,為了趕跑房客而害自己扯上刑事問題,實在得不償失。

【延伸閱讀:房客不繳房租不搬走,房東可以強制執行斷水斷電嗎?

 

房客欠繳租金,要如何解除租約?

  根據民法第440條第二項規定,如果房客欠繳房租達兩個月,就能依法解除租賃契約。但房東必須要有「催告」的動作,不能兩個月一到就主張對方欠繳房租終止契約,畢竟大家生活都很不容易,房客很有可能只是單純忘了,並非故意欠繳房租。

  終止租約時,也必須先告知租客一聲(不需要對方同意),傳訊息或打電話都可以。如果租客裝死避不見面,可試著寄發存證信函或請人告知。千萬不可以欠繳兩個月期滿就視同租約解除,這可是會出事的!

 

租約結束後,怎麼合法趕走房客拿回房子?

  租期屆滿房客又不搬家,房東可到法院提起訴訟,「要求返還租賃物之訴」,等法院判決出爐即可聲請強制執行。房東們可能會擔心房客不願意配合出庭、找不到人,但其實民事訴訟不需要等到兩個當事人都到場才進行審判,房客不來就視為放棄答辯權利。聲請強制執行後,會由警察、司法人員協助進入取回房屋。

  雖然這樣看起來很麻煩,從提告到勝訴、強制執行要花費不少時間,但這是最安全又合法的作法。如果不希望每次都要搞到這麼麻煩,往後在出租前可以先將租約拿去公證,公證過的租約可以直接聲請強制執行,不用辛苦走訴訟程序。

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Evan Liao

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