沒簽書面契約,嘴上隨口說要租屋,租賃契約也會成立?

Black woman cleaning room
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惡房東「張淑晶」讓人害怕的原因並不是她有多麼不講理或態度惡劣,而是她對租屋的法律了解比我們普通人更為深入。在準備租屋前必看的租賃契約相關文章,看完後讓您的權利更多一層保障!

  一般人想像中的「契約」,都是紙張的最上面寫著「OO契約」,接著是立書人姓名、資料,然後各種條列事項,最後簽名或蓋章才會生效。但也因為這樣的刻板印象,導致很多人在不知不覺中訂立的契約而不自知,最後才發現必須遵守一堆完全沒印象的規則還要花錢消災。

  台灣非常有名的惡房東「張淑晶」雖然多年來以各種租屋遭法官判刑,但她卻曾經以大多數人不懂契約規定這點作為「漏洞」,讓不少租客不但沒有住到房子,還要繳納大筆租金,還因此賺了不少錢。為了避免自己成了冤大頭,在租屋前一定要相當謹慎。

 

租屋契約的成立條件並非書面,是約定!

⚖民法第421條

  • 稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

⚖民法第422條

  • 不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

⚖最高法院判例64年台上字第424號

  • 租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。

 

  紙本契約只是為了讓雙方明確彼此之間有個「約定」在,並非訂立的必需品。民法第422條就特別強調有字據與無字據的租屋契約差別,雖然年限上有落差,但不約而同地都能看出「無論有沒有書面契約都會成立」。連最高法院判例也提到,只要「約定」就能成立,沒提到書面契約和所有權這些一般人常「自以為是」的附帶條件。

  因此,今天如果已經嘴巴上答應或用Line和房東約定好要租屋,到了現場看覺得不滿意,一定要再次把自己不想租的意思傳達給房東,否則即便沒有簽具體契約,那些「口頭約定」依然具有法律效力。即便沒有實際入住不想租的房子,房東依然可以主張契約成立來收取租金。

 

怕以後爭執,偷錄下跟房東的對話有違法嗎?

⚖通訊保障及監察法第29條

  • 監察他人之通訊,而有下列情形之一者,不罰:
    1. 依法律規定而為者。
    2. 電信事業或郵政機關 (構) 人員基於提供公共電信或郵政服務之目的,而依有關法令執行者。
    3. 監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先同意,而非出於不法目的者。

 

  在這人人都有手機的年代,錄音想必是多數人都能想到的自保方式。但同時也因為看過太多「偷錄音被告」的案例,深怕被對方發現自己有錄音,最後真的上法院不但告不成,自己還得吃上妨害秘密罪的官司。

  雖然偷錄音確實不合法,但這是在自己不屬於對話當事人的狀況下。如果自己也是談話內的其中一人,或陪同他人與房東商議租屋契約時得到房東同意,只要這錄音不是為了拿來做壞事,都是合法的。如果不想搞得這麼麻煩或心驚膽戰,也能用Line等能留下文字紀錄的通訊軟體來把雙方的對談保留下來,以後要是發生爭議也有個文字依據可以參照。

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文章作者
蘇怡

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